不動產面對面

　　問題1：無民事行為能力人、限制民事行為能力人購買商品房如何辦理不動產轉移登記？

　　答：根據相關規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。除不動產登記申請書、買賣合同、稅費繳納憑證等材料以外，監護人應當向不動產登記機構提交申請人身份證明、監護關系證明及監護人的身份證明，以及被監護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。

　　監護關系證明材料可以是戶口簿、監護關系公證書、出生醫學證明，或者民政部門、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監護人的證明材料，或者遺囑指定監護、協議確定監護、意定監護的材料。

　　問題2：房屋買賣合同生效，所有權就自動轉移了嗎？

　　答：依據《民法典》第二百一十五條，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?？梢?，簽訂房屋買賣合同之后，無論是否辦理不動產登記，都不影響合同本身的效力。

　　但是，房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l第一款，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。也就是說，合同生效不等于所有權變動，只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的法律效果。